¿Piensas Comprar TU Casa? Todo sobre CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Índice
¿Piensas Comprar TU Casa? Todo sobre CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Si estás pensando en comprar una casa o un departamento, definitivamente tienes que leer el contenido de este blog ya que explicaremos los detalles y todo lo que tienes que conocer antes de tomar esta importante decisión.
Adquirir una casa o departamento no es una decisión que se tome a la ligera, ya que tiene un importante impacto para las personas y familias.
Según la Sociedad Hipotecaria Federal con datos del 2021 comprar una vivienda tiene un costo promedio en México de 1 millón 324 mil pesos.
A continuación se muestra una tabla con la información histórica y promedios de precios de vivienda:
Índice SHF de Precios de la Vivienda en México
Base = 100*
I, II, III, IV = Trimestres
Cabe mencionar que la variabilidad de los precios va a depender de la ubicación geográfica dónde se esté buscando comprar la propiedad.
En muchas ocasiones se menciona que los bienes raíces (casas, terrenos, departamentos) incrementan su valor con el tiempo, pero tratándose de la adquisición de un inmueble a través de un crédito hipotecario, es cierto que también hay ciertos gastos que se deberán cubrir dándole así, la importancia necesaria a analizar si la plusvalía en el tiempo superará los costos asociados de adquirir una vivienda. Distinto a la compra de una propiedad en pago de contado en donde el enfoque va dirigido a las oportunidades y crecimiento de la plusvalía de la inversión.
Crédito Hipotecario
Un crédito hipotecario es un préstamo que hace una entidad financiera para comprar una casa o departamento con condiciones especiales y diferentes a otro tipo de créditos ya que la propiedad quedará como garantía de pago, algo parecido a los créditos para comprar un vehículo.
Aforo
Es importante saber que la entidad financiera no presta el total del valor de la casa que se desea comprar y solamente será una parte conocida como: AFORO que es el valor mínimo entre el Avalúo (valor comercial de una casa desde un punto de vista profesional) o el valor de compra-venta (precio en el que se está vendiendo), el que sea menor será una referencia para el préstamo a otorgar.
En la práctica después de determinar el valor del aforo se autoriza un 90 o 95% de préstamo.
Ejemplo, Una casa con valor de venta de $1,500,000 con un 95% de aforo autorizado, la cantidad que prestará la entidad será de $1,425,000.
Enganche
Seguido del Aforo existe una diferencia restante para completar la cantidad del valor de la propiedad conocida enganche y esto es la cantidad de dinero disponible de manera inmediata (efectivo) por parte de la persona que desea adquirir la vivienda. ¡Tip! Se recomienda que el porcentaje del enganche sea de un 30% y por tanto un aforo del 70% pues de esta forma, las entidades mejorarán las condiciones del crédito. Mientras más alto sea el enganche va a ser mucho mejor ya que además de mejorar las condiciones también aumenta el ahorro por el pago de intereses.
Retomando el ejemplo anterior, con la casa de $1,500,000 si se da un enganche de $350,000 para determinar la cantidad en porcentaje la matemática es simple se divide la cantidad inicial entre el valor de la propiedad, 350,000 / 1,500,000 = 23.3%. Y faltaría un poco para llegar al nivel dónde podrían mejorar las condiciones.
Puntos importantes que se considerar para poder autorizar un crédito hipotecario:
- Buen historial en el buró de crédito.
- Antigüedad laboral mínima de 1 año (en algunos casos de 6 meses).
- En caso de trabajadores independientes (emprendedores), ingresos mínimos de $15 mil mensuales y al menos 2 años bajo el mismo régimen fiscal en Hacienda.
- Regla 3 a 1 en bancos (Ejemplo si las mensualidades de la propiedad son de $10,000 se tendría que estar ganando 3 veces más esa cantidad, es decir $30,000 para poder obtener el préstamo).
- En caso de ser trabajador y llevar varios años laborando, puede que al ahorro guardado (derivado de las aportaciones a la subcuenta de vivienda del Infonavit o Fovissste por parte del patrón) sirva para pagar el enganche.
Tasa de Interés
¿Cuánto cobrará de interés la entidad financiera por el préstamo? Actualmente las tasas de interés anual fijas se encuentran entre un 8 al 11% mismas que valdrá la pena comparar entres las distintitas instituciones. Una buena noticia es que ahora los créditos ya no suelen tener tasas variables e incluso pueden ser decrecientes a diferencia de años pasados y al tratarse de una deuda de muchos años, aunque parezcan ligeras diferencias entre el 8 al 11%, el conseguir rebajar la tasa será una gran diferencia en términos de dinero.
Plazos
¿Por cuánto tiempo estará la deuda? Se puede escoger desde 3 hasta 20 años en el caso de los bancos y hasta 30 años en caso de un crédito con Infonavit.
En tema de edades muchas veces se tienen ciertas reglas, por ejemplo, tener más de 21 años y máximo 65 años. También en algunos créditos en el mercado tienen una regla en donde se considera que la Edad + El Plazo, no deben rebasar los 80 u 85 años.
Dependiendo de cada situación, el plazo que se podría recomendar es de 10 a 15 años ya que, entre más años, las mensualidades quedan cómodas, sin embargo, se pagarán muchos más intereses.
Para poder entender la gran diferencia al escoger un plazo veamos la siguiente tabla:
Las cifras importantes a considerar es la cantidad de intereses a pagar por el crédito.
Mensualidad del crédito
Los pagos mensuales estarán compuestos por cuatro componentes:
- Capital
- Intereses
- Comisiones
- Seguros (Vida o Daños)
A continuación se muestra una tabla con las comisiones y tasas que manejan diferentes bancos:
Crédito en Pesos o Salario Mínimo
Normalmente los bancos otorgan los créditos en pesos, pero en ocasiones en históricos o créditos del Infonavit o Fovissste, están ligados a una medida de salarios mínimos o a la unidad de medida y actualización “UMA”.
Un crédito en pesos conforme se va pagando va bajando, pero el que esté ligado a una medida, no es tan conveniente ya que normalmente van subiendo cada año, por ejemplo, si la UMA sube de valor, el crédito también sube. En caso de contar con un crédito con alguna medida, ya existe la manera de poderlo sustituir. Estos cambios lo puedes hacer con Infonavit o se puede buscar sustituir el crédito con uno bancario y pasarlo a pesos.
Gastos de Escrituración
Al adquirir una casa o departamento se deberá pagar a un notario para el proceso de la compra o venta.
Broker Hipotecario
Normalmente cuándo alguien quiere obtener un crédito hipotecario se acerca al banco en donde tiene sus tarjetas o en el que le pagan la nómina, aunque realmente se puede obtener en cualquier otro banco (sujeto a la validación de documentación e ingresos del solicitante). Lo ideal sería evaluar varias entidades y analizar la mejor, para esto existe una figura llamada Broker Hipotecario que su principal función es el acompañamiento en el proceso para la obtención de un crédito el cual ayudará a escoger dentro de un montón de opciones aquella que ofrezca las mejores condiciones o incluso en caso de contar con un crédito hipotecario, ayudan a conseguir otro que pueda mejorar la tasa de interés.
Comprar una casa o departamento, no es una decisión que debemos tomar a la ligera, por eso, ahora que ya conoces las principales condiciones que hay que revisar en un crédito. Te toca comprara y hacer tus conclusiones.
Temas relacionados: